Atraso na entrega do imóvel na planta: o que fazer e quais são seus direitos?

Luiz Felipe Lopes
28 de out.
9 min de leitura

Você comprou um imóvel na planta, fez planos, organizou a mudança, programou sua nova rotina, e agora o prazo de entrega passou, mas nada das chaves? É uma situação frustrante e muito mais comum do que parece. A insegurança, o impacto financeiro e os danos emocionais que isso causa não devem ser ignorados. Afinal, estamos falando de um investimento alto, que envolve planejamento familiar, financeiro e emocional. Quando esse tipo de problema acontece, é natural sentir-se perdido sobre quais medidas tomar e quais são seus direitos.

Neste artigo, vou te mostrar de forma simples, direta e completa tudo que você precisa saber sobre seus direitos, como agir em casos de atraso, o que pode ser exigido da construtora e quando vale a pena entrar na Justiça. Fique até o final e, se estiver passando por isso, saiba que não está sozinho – você pode, sim, ser compensado de forma justa. E mais: há jurisprudência consolidada a favor do consumidor, o que fortalece sua posição.

Por que o atraso na entrega do imóvel acontece com tanta frequência?

No Brasil, o atraso na entrega de imóveis comprados na planta é um problema recorrente. E não se trata de algo pontual ou excepcional: muitas construtoras trabalham com cronogramas pouco realistas, prevendo entregas em prazos apertados apenas para atrair clientes. Isso sem contar imprevistos operacionais e econômicos que frequentemente ocorrem. Esse cenário é agravado pela falta de fiscalização rigorosa e pela sensação de impunidade que algumas empresas carregam.

Essa prática cria uma expectativa falsa no comprador, que organiza sua vida em torno daquela promessa de data. É comum vermos famílias que vendem o imóvel anterior, se comprometem com financiamento, programam mudanças e até escola dos filhos – tudo em função daquela entrega que, infelizmente, não acontece. A frustração é ainda maior quando não há comunicação clara por parte da construtora.

Veja os principais motivos que explicam esse cenário:

Problemas burocráticos com licenças e autorizações: obras dependem da liberação de documentos por parte da prefeitura, órgãos ambientais, cartórios e concessionárias. Qualquer entrave pode atrasar o cronograma.
Planejamento deficiente da construtora: quando não há um cronograma sólido ou capital de giro suficiente, qualquer problema no caminho vira uma bola de neve.
Aumento dos custos de materiais e instabilidade econômica: a inflação, a variação cambial e a escassez de insumos prejudicam diretamente o andamento das obras.
Falta de mão de obra qualificada e greves: a escassez de trabalhadores especializados ou paralisações do setor comprometem os prazos acordados.
Múltiplos empreendimentos simultâneos: algumas construtoras iniciam diversas obras ao mesmo tempo, o que dificulta o cumprimento de todos os cronogramas.
Mau gerenciamento e priorização de recursos: em muitos casos, obras mais lucrativas recebem prioridade enquanto outras ficam em segundo plano.
Problemas climáticos: chuvas excessivas ou outros eventos naturais podem comprometer o cronograma de obras.

Por mais que esses fatores existam, o consumidor não pode arcar com as consequências sozinho. Quando a construtora assume o compromisso de entrega, ela está legalmente obrigada a cumpri-lo. E qualquer descumprimento injustificado pode gerar direito à indenização. Além disso, há um dever de transparência e boa-fé na relação entre comprador e empresa.

Existe um prazo legal de tolerância?

Sim, a maioria dos contratos de compra e venda de imóveis prevê uma cláusula chamada "prazo de tolerância", normalmente de até 180 dias além da data prometida para entrega. Esse tempo adicional serve para cobrir possíveis imprevistos e é aceito pela Justiça, desde que não seja abusivo e esteja claramente descrito no contrato.

O prazo de tolerância funciona como uma margem contratual. Porém, isso não quer dizer que a construtora tenha carta branca para descumprir o prazo prometido sem prestar contas. A comunicação com o cliente precisa ser contínua, clara e documentada. Mesmo dentro da tolerância, atrasos devem ser explicados e atualizações fornecidas.

Além disso, esse prazo não pode ser usado de forma genérica. A empresa deve demonstrar a causa do atraso. O simples uso do prazo de tolerância como escudo para má gestão não é aceito nos tribunais.

Outro ponto importante: a ausência de cláusula de tolerância no contrato elimina qualquer possibilidade de justificativa. Nesse caso, o atraso se configura já a partir do primeiro dia após o prazo previsto. E mesmo com cláusula, o atraso deve ser justificado – a tolerância não pode virar omissão.

Quais são os seus direitos quando o imóvel atrasa?

Quando há atraso na entrega do imóvel, mesmo que esteja dentro do prazo de tolerância, o consumidor tem direito à informação e transparência. Mas se o prazo legal for extrapolado, os direitos se ampliam:

1. Multa por descumprimento contratual

Essa penalidade geralmente está prevista no contrato e deve ser aplicada automaticamente. Se a construtora não pagar, o comprador pode recorrer à Justiça. A multa deve ser proporcional ao valor do contrato e ao tempo de atraso. Em alguns casos, o valor da multa pode ser abatido do saldo devedor.

A multa funciona como forma de responsabilização da empresa pelo não cumprimento do que foi prometido. Os valores podem ser expressivos, especialmente em contratos com cláusulas específicas de penalização por atraso. A jurisprudência tem reconhecido esse direito mesmo quando o contrato não estipula multa clara, aplicando o Código de Defesa do Consumidor.

2. Indenização por danos materiais

O consumidor que sofreu prejuízos financeiros em razão do atraso tem direito a ser indenizado. Exemplos:

Despesas com aluguel por não poder se mudar
Mudanças reagendadas ou canceladas
Armazenamento de móveis
Juros e parcelas de financiamento pagos antes da entrega
Custos com viagens ou compromissos adiados por conta da não entrega
Perda de oportunidades de negócio com o uso do imóvel
Compra antecipada de móveis e eletrodomésticos que ficaram parados

Esses danos precisam ser comprovados documentalmente, por isso é fundamental guardar recibos, notas fiscais e comprovantes. Quanto mais organização, maior a chance de êxito na ação judicial.

3. Indenização por danos morais

Os danos morais também podem ser pleiteados, principalmente quando o atraso causa frustração intensa, ansiedade, transtornos emocionais ou impacta planos importantes de vida. Os valores variam de acordo com o grau de sofrimento e o entendimento do juiz, mas podem chegar a dezenas de milhares de reais.

Imagine, por exemplo, um casal que planejou se casar e viver no novo lar, mas precisou adiar o casamento. Ou uma família que vendeu o imóvel anterior contando com a entrega do novo e se viu sem moradia. Situações assim extrapolam o mero aborrecimento e caracterizam dano moral.

Os tribunais têm reconhecido que o abalo emocional em decorrência do descumprimento de prazos contratuais, em situações que comprometem a dignidade do consumidor, justifica reparação.

4. Reembolso de cobranças indevidas

Outro direito importante é o reembolso de taxas e encargos pagos injustamente, como:

Condomínio de imóvel ainda não entregue
Taxa de evolução de obra além do que é permitido
Juros ou correções indevidas no saldo devedor
IPTU cobrado antes da entrega das chaves

Se você está pagando por algo que ainda não pode usar, provavelmente tem direito a ser ressarcido. E, mais do que isso, pode exigir a devolução em dobro se a cobrança for considerada abusiva.

Como agir diante de um atraso na entrega?

Veja o passo a passo ideal:

1. Analise seu contrato

Identifique a data prevista de entrega, verifique se há cláusula de tolerância e entenda suas obrigações e direitos. Essa leitura é essencial para tomar decisões seguras e fundamentadas. Caso tenha dificuldades, procure ajuda de um advogado.

2. Registre todas as evidências

Documente tudo: fotos da obra, e-mails com a construtora, mensagens com corretores, boletos pagos, notificações enviadas. Guarde também promessas feitas em propagandas, panfletos, anúncios e apresentações de venda. Print de sites e posts nas redes sociais também são válidos.

3. Notifique a construtora formalmente

Envie uma notificação extrajudicial exigindo solução ou compensação. O ideal é que seja feita com protocolo e cópia arquivada. Se possível, com acompanhamento de um advogado. Esse é um passo importante para demonstrar tentativa de resolução amigável. Use linguagem clara, objetiva e mantenha um tom respeitoso.

4. Tente negociar com respaldo

Caso a construtora ofereça um acordo, não aceite de imediato. Leia com atenção e peça ajuda profissional. Muitas empresas tentam fazer o consumidor assinar termos que limitam seus próprios direitos.

Atenção redobrada com cláusulas de “quitação geral” ou “renúncia de direitos futuros”. Esses documentos podem prejudicar sua possibilidade de reivindicar outros valores posteriormente. Não tenha pressa em aceitar propostas.

5. Procure um advogado especializado

Um advogado de direito imobiliário saberá analisar seu caso, verificar abusos contratuais, calcular indenizações e apresentar o melhor caminho. Em muitos casos, a simples presença de um profissional já muda a postura da construtora. O advogado também poderá ingressar com ação judicial, se necessário.

Vale a pena entrar na Justiça?

Sim, especialmente quando há resistência por parte da construtora. A Justiça tem sido protetiva com o consumidor nesse tipo de situação, principalmente quando há boa documentação e provas do descumprimento. A ação pode ser individual ou coletiva, dependendo do caso.

Você pode entrar com ação para:

Exigir pagamento da multa contratual
Pedir indenização por danos materiais e morais
Solicitar o reembolso de taxas indevidas
Rescindir o contrato com devolução integral dos valores pagos

Muitas vezes, é possível resolver em juizados especiais, sem necessidade de pagar custas iniciais ou contratar perícias. Em alguns casos, as decisões são rápidas e favoráveis.

Inclusive, há decisões que condenam a construtora a pagar lucros cessantes – ou seja, o valor que o comprador deixou de ganhar por não estar usufruindo do imóvel no prazo. Também pode ser requerido o pagamento de correção monetária e juros sobre os valores pagos.

Fique atento aos acordos enganosos

Construtoras podem tentar se proteger oferecendo compensações simbólicas em troca de assinatura de "termos de quitação" ou "renúncia de direitos". Esses documentos são perigosos: ao assinar, você pode estar abrindo mão de valores muito maiores. Além disso, pode inviabilizar ações futuras.

Sempre leia com atenção e, se tiver dúvidas, consulte um advogado antes de assinar qualquer coisa. Um erro nesse momento pode sair caro no futuro.

Evite tomar decisões sob pressão emocional ou promessas vagas. Toda negociação deve ser clara, documentada e justa. Lembre-se: você tem direitos, e eles não podem ser retirados por meio de contratos mal elaborados.

E se você quiser desistir do imóvel?

Caso o atraso seja excessivo ou tenha prejudicado gravemente seus planos, você pode optar pela rescisão contratual.

Nesse caso, é seu direito exigir:

Devolução integral dos valores pagos
Correção monetária
Multa por descumprimento contratual

Além disso, se o atraso trouxe prejuízos financeiros ou emocionais, é possível acumular o pedido de rescisão com indenização por danos. A desistência do imóvel por motivo justo, como atraso injustificado, é plenamente reconhecida pela Justiça.

A Justiça tem entendido que a devolução não pode ser parcelada indefinidamente. Ela deve ser feita em prazo razoável e de forma justa. O comprador não pode ser penalizado pela desistência motivada pelo descumprimento da outra parte.

Conclusão: você não precisa aceitar o prejuízo calado

Comprar um imóvel na planta é um passo importante na vida de qualquer pessoa. Quando o sonho vira pesadelo por conta do atraso na entrega, é essencial agir com informação e firmeza.

Você tem direitos e pode, sim, buscar compensações. Seja por meio de acordos, notificações ou até na Justiça, o importante é não abrir mão do que é seu.

Se você está passando por essa situação, converse com um advogado de sua confiança e entenda como recuperar o que lhe é devido. Seu sonho de imóvel próprio merece respeito e, acima de tudo, justiça.

Vale a pena entrar na Justiça?